Membeli apartemen adalah investasi besar yang memerlukan pertimbangan matang, terutama terkait legalitas kepemilikan properti tersebut.

Di Indonesia, bukti kepemilikan apartemen yang sah adalah sertifikat. Apartemen memiliki beberapa jenis sertifikat dengan hak dan kewajiban yang berbeda bagi pemiliknya.

Memahami jenis-jenis sertifikat ini sangat penting sebelum membeli apartemen. Berikut adalah empat jenis sertifikat apartemen yang berlaku di Indonesia:

Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

SHMSRS adalah sertifikat dengan hak kepemilikan tertinggi atas unit apartemen, setara dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) untuk rumah tapak. Pemilik SHMSRS mempunyai hak penuh atas kepemilikan unit apartemennya, diantaranya adalah hak untuk menjual, menyewakan dah mewariskan hingga menggadaikannya.

SHMSRS diterbitkan oleh kantor pertanahan setelah proses pembangunan apartemen selesai dan unit-unitnya telah dipisahkan. Untuk mendapatkan SHMSRS, pembeli apartemen harus memiliki Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh notaris.

Apakah SHMSRS memiliki masa berlaku? SHMSRS berlaku selamanya selama haknya tidak berpindah tangan. Namun, perlu diperhatikan jenis alas hak tanah yang digunakan untuk membangun apartemen tersebut. Misalnya, jika apartemen dibangun di atas tanah HGB (Hak Guna Bangunan), maka yang perlu diperpanjang adalah HGB tanah tersebut.

Mengapa demikian? Karena dalam UU No. 20 Tahun 2011 Pasal 17, dijelaskan bahwa rumah susun (apartemen) dapat dibangun di atas tanah hak milik perorangan, HGB, hak pakai atas tanah negara, atau hak pakai di atas hak pengelolaan. Selain itu, dapat juga dibangun dengan memanfaatkan tanah milik pemerintah atau tanah wakaf. Masing-masing jenis terdapat masa berlaku yang bisa diperpanjang.

Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG)

SKBG Sarusun adalah bukti kepemilikan atas satuan rumah susun/apartemen di atas barang milik negara atau pemerintah daerah, atau tanah wakaf dengan cara sewa. Jika Anda membeli apartemen dengan status kepemilikan SKBG, maka pengembang membangun gedung apartemen di atas tanah sewaan, bukan tanah HGB murni yang dimiliki oleh developer. Pemilik SKBG memiliki hak yang lebih terbatas dibandingkan pemilik SHMSRS, hanya memiliki hak atas bangunan apartemen, bukan tanah di bawahnya.

HGB Apartemen

HGB di atas hak milik adalah hak untuk menggunakan dan membangun di atas tanah orang lain dalam jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun lagi. Sama halnya dengan SKBG, pemilik HGB memiliki hak yang lebih terbatas dibandingkan pemilik SHMSRS, hanya memiliki hak atas bangunan unit apartemennya, bukan tanah di bawahnya. Di Indonesia, terdapat dua jenis HGB apartemen yang familiar di kalangan pemilik unit apartemen:

1.HGB murni

Apartemen yang dibangun di atas tanah sendiri yang dipunyai pengembang dengan HGB murni. Jenis sertifikat yang diberikan kepada pembeli apartemen umumnya adalah SHMSRS.

2.HGB di atas HPL

Apartemen dengan HGB di atas HPL (Hak Pakai Lahan) dibangun di atas tanah yang bukan kepemilikan langsung pengembang properti tersebut. Pengembang mendapatkan hak pengelolaan atas tanah milik negara atau pemerintah daerah. Jenis Sertifikat yang diberikan untuk pembeli yaitu SKBG.

Strata Title

Strata Title adalah sistem kepemilikan apartemen yang berasal dari negara-negara common law seperti Inggris dan Australia, dan mulai diterapkan di Indonesia dalam beberapa tahun terakhir. Dalam sistem Strata Title, setiap pembeli memiliki sertifikat hak milik sendiri, yang disebut Strata Certificate. Pemilik Strata Certificate mempunyai hak secara penuh atas kepemilikan unit apartemennya, termasuk hak menjual, menyewakan, mewariskan, hingga menggadaikan. Strata Title menawarkan beberapa keuntungan dibandingkan sistem sertifikat apartemen lainnya di Indonesia, seperti kejelasan hak kepemilikan, kemudahan dalam bertransaksi, dan keamanan investasi yang lebih terjamin. Namun, biaya penerbitan Strata Certificate biasanya lebih mahal dibandingkan sertifikat apartemen lainnya di Indonesia.

Memahami jenis-jenis sertifikat apartemen sangat penting bagi calon pembeli. Dengan memahami hak dan kewajiban yang berbeda pada setiap jenis sertifikat, Anda dapat memilih jenis sertifikat yang paling sesuai dengan kebutuhan Anda. Pilihlah properti dari developer terkenal dan terpercaya yang transparan mengenai kejelasan sertifikat kepemilikan apartemen Anda.